Данъчен консулт на "Труд": Облагане на етажна собственост за доходи от наем

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

Много фирми наемат общи части от блокове за магазин или част от фасадата за поставяне на реклама. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за облагане на плащания наем в тези случаи. Допълнително разглеждаме правилата за регистрация по ДДС на обменните бюра.

I Наем на фасада на блок

Дружеството е сключило договор с физическо лице, в качеството му на управител на етажна собственост, и изпълняващ решение на Общото събрание на етажната собственост, която се явява наемодател по договор за ползване на фасада на сграда-тип калкан за разполагане на реклама. Поставени се следните въпроси:

1. Трябва ли дружеството да удържа данък на всеки живущ във входа или се декларира в справка по чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ с вид доход 820-Доходи от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събраниe на собствениците по чл.38, ал.12 от ЗДДФЛ?

2. Този доход третира ли се като доход на физическите лица и трябва ли те да подават годишни данъчни декларации по чл.50 от ЗДДФЛ?

Съгласно чл.9 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) формите на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците. Ако приемем, че етажната собственост е с форма на управление общо събрание на собствениците, при изплащане на доходи от наеми от предприятие, следва да имате предвид разпоредбата на чл.38, ал.12 от ЗДДФЛ. С тази норма е регламентирано, че с окончателен данък се облагат доходите от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, начислени/изплатени от предприятия и самоосигуряващи се лица. Не се удържа данък за всяко лице, а върху платената сума за наема. Следователно за предприятията вече не съществува задължение за издаване на сметки за изплатени суми по чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ за всяко лице. Физическите лица, получили доход само от наем на общи части на етажна собственост, нямат задължение да подават годишни данъчни декларации по чл.50 от ЗДДФЛ (чл. 52, ал. 1, т. 4).
В съответствие с чл.46, ал.1 и чл.65, ал.1 от ЗДДФЛ, окончателният данък е в размер 10% и се удържа и внася от предприятието - платец на дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на начисляването на дохода.

На основание чл.55 от ЗДДФЛ, предприятията и самоосигуряващите се лица, платци на доходи, удържали окончателен данък за начислени доходи в полза на местни физически лица, декларират тези обстоятелства с данъчна декларация по образец. Съгласно чл.56, ал.1 и ал.2 от ЗДДФЛ декларацията се подава в сроковете за внасяне на данъка, като предприятията - платци на доходи, както и самоосигуряващите се лица по смисъла на Кодекса за социално осигуряване, подават декларацията по чл.55, ал.1 само по електронен път.

На основание чл.73, ал.1, т.2 от ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на КСО - платци на доходи трябва да посочват доходите от наем, подлежащи на облагане с окончателен данък по реда на глава шеста от данъчния закон. Справката се изготвя по образец и се подава в компетентната ТД на НАП в срок до 28 февруари на следващата година. В справката по чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ трябва да посочите платената сума за наема с код за вид на изплатения доход “820-Доходи от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрани на собствениците по чл.38, ал.12 от ЗДДФЛ”.

II Регистрация по ДДС на обменно бюро

Дружество извършва сделки с валута като обменно бюро и предстои оборотът от тях да достигне 50 хил. лв. Поставени са следните въпроси:

1. Трябва ли да подаде заявление за регистрация по ДДС при достигане на оборот от 50 хил. лв.?

2. Ако дружеството е задължено да се регистрира по ДДС, в коя клетка на дневника за продажби трябва да се посочват извършваните доставки, които отговарят на изисквания на чл.46, ал.1, т.3 и т.4 от ЗДДС и подлежат ли същите на облагане с данък?

Съгласно чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

По смисъла на чл.96, ал.2 от ЗДДС, облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл.46;

3. доставки на застрахователни услуги по чл.47.

В чл.46 от ЗДДС са изброени доставките на финансови услуги, които са освободени по смисъла на този закон.
В запитването е посочено, че дружеството извършва доставки, отговарящи на изискванията на чл.46, ал.1, т. 3 и 4 от ЗДДС, поради което на основание чл.96, ал.1 във връзка с чл.96, ал.2, т.2 от ЗДДС, за него ще е налице основание за задължителна регистрация по ЗДДС при достигане на оборот от 50 хил. лв.

Разпоредбите на чл.42, ал. 3 и 4 от Правилника за прилагане н ЗДДД (ППЗДДС) уточняват как се формира данъчната основа на сделките за обмен на чуждестранна валута.

Следва да се има предвид, че ако след регистрацията по ЗДДС се осъществяват доставки по чл.46 от закона, доколкото същите са освободени, няма да възникне задължение за начисляване на ДДС. Съгласно чл.86, ал.3 от ЗДДС, не се начислява данък при извършване на освободена доставка. Задължение за начисляване на данък ще възникне за доставките, които попадат в нормата на чл.12, ал.1 от ЗДДС, която указва, че облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Съгласно чл.125, ал.1 от ЗДДС, за всеки данъчен период регистрираното лице подава справка-декларация, съставена въз основа на отчетните регистри по чл.124, с изключение на случаите по чл.157.

На основание чл.124, ал.2 от ЗДДС, регистрираното лице е длъжно да отрази издадените от него или от негово име данъчни документи, както и отчетите за извършените продажби по чл.119 в дневника за продажбите за данъчния период, през който са издадени. Данъчни документи по смисъла на чл.112, ал.1 от ЗДДС са фактура, известие към фактура и протокол.

Съгласно чл.113, ал.2 от ППЗДДС регистрираните лица трябва да изготвят регистъра по ал.1 “Дневник за продажбите” по образец - приложение №10, независимо от вида и формата на водене на счетоводството.
Съгласно чл.112, ал.1 от ППЗДДС за доставките, за които на основание чл.113, ал.3 от закона не е издадена фактура, доставчикът - регистрирано по ДДС лице, съставя отчет за извършените продажби, който съдържа обобщена информация за тези доставки за съответния данъчен период. Този отчет за извършени продажби следва да намери отражение в дневника за продажбите, като се попълват колони 1-5 и 9-25 на приложение №10 към чл.113, ал.2 от ППЗДДС.

Данъчната основа на освободените доставки се отразява в колона 24 на дневника за продажби и съответно в клетка 19 на справката-декларация по ЗДДС.

Коментари

Задължително поле